Você sabe por que é de suma importância registrar na matrícula do imóvel o contrato de promessa de compra e venda?
Imagine que você tenha celebrado uma promessa de venda e compra. Mas ao consultar a matrícula do imóvel você descobre que o vendedor acabou vendendo o mesmo imóvel para outras pessoas. O que fazer? Pense no sofrimento e desconforto que esta situação traria. Mas não se desespere, pois há solução e estratégias que podem evitar que esta situação ocorra.
É sobre esse assunto que vamos tratar no presente artigo.
Como se sabe, são inúmeros os riscos que envolvem uma transação imobiliária. Por isso, também são vários os cuidados necessários nesse tipo de negociação para que os possíveis riscos sejam reduzidos o máximo possível.
Este artigo traz valiosas dicas para ter mais segurança na celebração de um dos negócios mais comuns no Brasil: a promessa de venda e compra.
Embora geralmente as pessoas não deem a importância devida, é fundamental que a promessa de compra e venda seja registrada na matrícula do imóvel negociado. Esta cautela é fundamental para garantir a segurança da transação, especialmente para a parte que o está adquirindo.
A não realização do registro pode colocar em xeque toda a validade do negócio. Além disso, coloca em xeque a própria possibilidade de o vendedor vir a concretizar a transação.
Para melhor compreensão do tema, inicialmente é importante apontar que a promessa ou compromisso (como queiram) de compra e venda é o negócio jurídico pelo qual alguém promete vender e outro promete comprar determinado bem imóvel, mediante contraprestação a curto, médio ou longo prazo.
Na prática, trata-se de um contrato de compra e venda com pagamento parcelado, em que a escritura pública definitiva em geral só é outorgada após a quitação de todas as parcelas.
Para entender melhor o que é o contrato de promessa de compra e venda, acesse aqui.
Por ser uma espécie contratual extremamente comum no Brasil, além de possuir respaldo jurídico apenas aqui, muitos especialistas chamam de “o mais brasileiro dos contratos”.
Neste sentido, ainda, frise-se sua importância social, haja vista que muitas pessoas só conseguem adquirir sua casa própria através de um pagamento parcelado. Ou seja, consequentemente por meio desse tipo de contrato.
Pois bem.
Uma das características jurídicas que permeia esse tipo de negócio é a inexistência de vínculo jurídico, a princípio, do comprador com o bem comprado. Isso porque a promessa de compra não cria vínculo real entre o promitente comprador com o bem prometido a venda, mas somente com quem se comprometeu a vender.
Juridicamente falando, o contrato confere ao comprador um direito pessoal; não um direito real.
Caso, porém, esse contrato seja registrado na matrícula do imóvel, o vínculo diretamente com o bem prometido à venda ganha vida.
Em outras palavras, o comprador adquire um direito em face do próprio bem e não mais apenas em face do vendedor.
E isso é fundamental.
Portanto, o registro da promessa de compra e venda na matrícula não é mero enfeite criado pelo legislador para burocratizar as negociações ou arrecadar proventos aos cofres públicos.
Quando a promessa de compra e venda é registrada na matrícula do imóvel, a relação deixa de ser meramente pessoal, oponível apenas em face do vendedor.
A relação, com o registro, assume caráter real, tornando-se pública e oponível contra todas as pessoas.
Ou seja, se registrado, o contrato terá força em face de terceiro que porventura esteja na posse do bem.
Neste sentido, o legislador incluiu no atual Código Civil Brasileiro, os Artigos 1.417 e 1.418, com as seguintes redações:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Sendo assim, o registro do contrato aparece como condição indispensável para a caracterização da promessa de compra e venda como direito real sobre o próprio bem. Não apenas como direito pessoal sobre o promitente vendedor.
Superados estes aspectos mais teóricos acerca da importância do registro, passamos a analisar a importância e os efeitos práticos do registro do contrato.
Para isso, demonstraremos algumas situações em que o registro pode salvar o seu contrato:
Imagine uma situação em que você adquire imóvel por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda e este mesmo promitente vendedor, de forma maliciosa, celebre o mesmo tipo de contrato, sobre o mesmo imóvel, com outras pessoas.
Agora imagine que uma dessas pessoas, visando resguardar a validade de seu contrato, registre o mesmo na matrícula do imóvel.
Nessa situação, apenas o promitente comprador que registrou o contrato terá o direito real à aquisição do imóvel. Esta pessoa pode se valer, inclusive, de ação judicial que force o vendedor a lhe outorgar a escritura do imóvel, caso este se recuse a fazer de forma espontânea.
Quanto aos demais compradores enganados, a questão se resolveria em possíveis perdas e danos, pela possibilidade de os mesmos intentarem ação indenizatória contra o vendedor.
Ou seja, um direito pessoal de tentar reaver os prejuízos em face da figura do promitente vendedor, por meio de indenização a ser perseguida por constrições no patrimônio deste último.
Caso não seja encontrado patrimônio em nome do vendedor, os promitentes compradores prejudicados ficarão a ver navios. Terão, infelizmente, que suportar um prejuízo que poderia ser evitado com o simples ato de registrar seu contrato.
Pouco importa a ordem de celebração dos contratos, pois considera-se apenas quem efetivamente procedeu ao registro na matrícula.
Há, aqui, a prevalência de um direito real devidamente constituído sobre um direito pessoal/obrigacional (como o é o compromisso de compra e venda sem registro).
Desta forma, o registro do contrato de promessa de compra e venda impede que o vendedor utilize destas atitudes desonestas para vender o mesmo bem para várias pessoas.
Outro cuidado mínimo necessário é consultar a matrícula do imóvel. Assim, é possível descobrir se não há nenhum outro ônus gravado sobre o bem que se pretende adquirir.
Outro cenário possível, infelizmente mais comum do que se imagina, é a outorga da escritura pelo vendedor em favor de terceira pessoa que nada tem a ver com a promessa de compra e venda.
Em outras palavras, o promitente vendedor, ao ver que o contrato não foi registrado na matrícula do imóvel, transmite a propriedade do imóvel a terceiro.
Neste sentido, segundo a legislação civil brasileira, (Art. 1.245 do Código Civil) a propriedade de bem imóvel se transmite com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, com o registro da escritura pública, o promitente vendedor deixa de ser o dono do imóvel e, portanto, perde seu direito de alienar o bem.
Com a transmissão da propriedade para terceiros, o compromisso de compra e venda (por ser um negócio jurídico particular), perde sua eficácia em relação ao bem, restando ao promitente comprador enganado a conversão do prejuízo em perdas e danos.
A não ser que o comprador consiga comprovar fraude à lei, simulação ou algum vício do negócio jurídico que porventura possa vir a anular a transmissão do bem, o que é uma prova muito difícil de se produzir. Ainda assim, depende de uma ação judicial para tanto, o que naturalmente levará anos para ser definitivamente julgada.
Se não houver o registro da promessa de compra e venda, o Cartório não se oporá à lavratura da escritura e registro a terceiros, haja vista que, efetivamente, não há impedimento legal para tanto.
Aliás, por ser um instrumento particular, se não registrado, o Cartório sequer terá conhecimento de que outro contrato havia sido celebrado.
Ou seja, é muito mais fácil registrar, não acha?
Isso significa que se você não registrar o negócio na matricula, você não terá nenhuma segurança perante o Cartório.
Neste caso, havendo o registro, certamente o Cartório não fará o registro de uma escritura de venda e compra em favor de um terceiro estranho.
Assim, a única forma de se resguardar quanto a este risco é fazendo o registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição da Comarca do imóvel.
Outro ponto que merece destaque é o mito de que o registro acarretaria a incidência de ITBI ou que teria um custo muito alto.
Os custos do registro deste tipo de negócio restringem-se aos emolumentos cartorários.
Não há de se falar em incidência do imposto de transmissão neste momento, vez que não consumado seu fato gerador: a efetiva transmissão da propriedade do bem.
Em notas conclusivas, o registro é o ato legal que dá publicidade ao contrato.
O registro é o ato que impede que alguém seja enganado e se comprometa a comprar um imóvel que já foi prometido à venda para uma terceira pessoa. Ou, ainda, que o promitente vendedor desonesto transmita a propriedade do imóvel prometido à venda para várias pessoas.
Da mesma forma, garante ao promitente comprador o vínculo real com o bem prometido à venda, podendo, pagas as parcelas, exigir do vendedor a outorga da escritura definitiva, socorrendo-se, se necessário, do Poder Judiciário por meio de Ação de Adjudicação Compulsória, se o caso.
Enfim, registrar a promessa de compra e venda não é tarefa complexa que exige esforço psicológico ou elevada onerosidade.
Resume-se, basicamente, em um requerimento no cartório e o pagamento dos emolumentos devidos.
Todavia, sua aparente simplicidade não diminui a sua importância como procuramos aqui demonstrar.
Os Tribunais tem várias decisões negando a anulação da venda posterior, tampouco acolhendo pedido do comprador quanto ao direito sobre o bem em específico. Veja um exemplo aqui.
Todo cuidado, portanto, é pouco quando se trata de proteger o seu patrimônio. Muitas vezes, o sonho de uma vida, que é a aquisição de imóvel próprio.
Lembre-se: é de fundamental importância registrar o seu contrato de promessa de compra e venda.
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Por Caio Ferreira Neto, sócio do Cegarra, Ferreira & Campanatti Advogados, advogado, formado em Direito em 2014. Pós-Graduação em Direito Imobiliário – FGV/SP. MBA em Direito Agrário e Direito Ambiental – IBMEC. Especialista em Direito Constitucional – Universidade Damásio Educacional. É responsável pela área de Direito Civil e Imobiliário, atuando em áreas afins de negócios imobiliários, como regularização, compra e venda de bens imóveis, leilões de imóveis, due dilligence imobiliária, direitos reais sobre bens imóveis, posse e conflitos de vizinhança, locação, comodato, contratos imobiliários, usucapião, empreendimentos imobiliários e estruturas societárias dos negócios imobiliários, financiamento e securitização imobiliária, entre outras. Atuação especializada em cobranças, recuperação de ativos e medidas voltadas para prevenção de inadimplência e celebração de negócios jurídicos estratégicos com garantias.